So bó đũa, chọn cột cờ

Thiết kế biệt thự “Chung cư cao cấp”, “căn hộ dịch vụ cao cấp” được nhiều chủ đầu tư hào phóng phong cho sản phẩm của mình, kéo theo đó là giá cả trên trời và hàng loạt loại phí mà người mua phải gánh chịu nhưng rất ít công trình đạt đủ tiêu chí của Bộ Xây dựng.

Một trong những tiêu chí mà các chủ đầu tư thường dựa vào để vô tư “gắn sao” cho chung cư hay căn hộ của mình là vị trí công trình tọa lạc. Vị trí được cho là đắc địa để công trình trở thành “cao cấp” thường nằm ở trung tâm thành phố hay các khu đô thị mới.

So bó đũa, chọn cột cờ

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành - nhận định: “Có một thực tế là cứ chung cư mang tên Tây và nằm ở vị trí đắc địa thì đều được gọi là cao cấp. Trong khi đó, để đạt được hạng 1 Thiết kế biệt thự  (tức cao cấp) thì chung cư phải đáp ứng tới 24 tiêu chí do Bộ Xây dựng đưa ra”.

Cao ốc Phú Nhuận, một trong những “chung cư cao cấp” ở TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH

Ông Đực dẫn chứng: Theo Thông tư 14 của Bộ Xây dựng về chung cư hạng 1 - “mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô” - thì hiếm có công trình nào ở khu trung tâm thành phố được gọi là cao cấp. Hầu hết các chung cư này đều thiếu trầm trọng chỗ đậu xe. Chưa kể, nhiều tiêu chí khác liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (khu vui chơi, sân vườn, thể dục thể thao) cũng khiến nhiều công trình chung cư không thể được xem là cao cấp.

Ông Nguyễn Duy Thành - giảng viên môn Quản lý vận hành nhà chung cư, Trường Đầu tư và Đào tạo Doanh Chủ (TP HCM) - cho rằng hiện nay, việc xếp hạng nhà chung cư của ta như kiểu “so bó đũa, chọn cột cờ”. Nghĩa là việc xếp hạng chỉ nhìn vào hình thức bên ngoài,Thiết kế biệt thự chung cư nào nổi bật nhất thì chủ đầu tư tự xếp hạng cao cho mình mà không tuân thủ các quy chuẩn đã ban hành.

“Chung cư cao cấp”, “căn hộ dịch vụ cao cấp” là những cụm từ được nhiều chủ đầu tư tự phong cho sản phẩm của mình. Tuy nhiên, theo ông Thành,biệt thự thực tế hiện nay, nhiều chung cư nằm ở ngoại vi thành phố, có cảnh quan đẹp, thoáng mát song lại không đáp ứng tiêu chí về hạ tầng xã hội (mua sắm, điều kiện đi lại, gần khu vực trung tâm). Vậy nhưng, chủ đầu tư vẫn phong “cao cấp” cho các công trình này rồi bán với giá trên trời.

Tiêu chí: Hiểu sao cũng được!

Nhiều công ty kinh doanh nhà đất và chuyên gia bất động sản cho rằng Thông tư 14 của Bộ Xây dựng dù ban hành đã nhiều năm nay (tháng 6-2008) nhưng khó đi vào cuộc sống, thậm chí không khả thi vì rất nhiều tiêu chí mang tính định tính, khó thể định lượng. Đó cũng là lý do vì sao chủ đầu tư thoải mái “gắn sao” cho sản phẩm của mình.

Ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sản - Sở Xây dựng TP HCM, băn khoăn: Một số tiêu chí của quy định phân hạng chung cư khiến người thực hiện rất mù mờ, như các tiêu chí về vật tư, vật liệu xây dựng và hoàn thiện, cảnh quan, thông gió, chiếu sáng… Ông Nguyễn Duy Thành nhận xét: “Đã là tiêu chí thì càng cụ thể càng dễ thực hiện. Chưa kể, có nhiều tiêu chí dùng từ rất chung chung, hiểu sao cũng được thì làm sao chủ đầu tư hay đơn vị quản lý nhà nước dựa theo đó mà xếp hạng?”.

Từ thực tế, ông Thành nhận định rất nhiều chung cư cao cấp của Việt Nam không đạt được tiêu chí mà các nước trong khu vực Đông Nam Á đưa ra. Trong khi đó, kết quả xếp hạng chung cư lại là cơ sở để thu phí quản lý và vận hành.

Ông Nguyễn Thanh Hải cho biết qua phân tích kết quả kiểm tra phân hạng 4 chung cư trên địa bàn Phú Nhuận do UBND quận thực hiện gửi về Sở Xây dựng TP HCM mới đây cho thấy một vấn đề bất hợp lý: Kết quả phân hạng của chủ đầu tư và chính quyền địa phương có sự khác biệt. Nguyên nhân, theo ông Hải, Thông tư 14 có nhiều tiêu chí không phân định giữa hạng 1 với hạng 2, 3 và 4.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng tỏ ra lúng túng khi thực hiện phân hạng nhà chung cư. Tại cao ốc Satra Đất Thành, đoàn công tác của quận Phú Nhuận chỉ kiểm tra được 13/24 tiêu chí, các tiêu chí khác chưa có sự thống nhất giữa chủ đầu tư và đoàn. Ba công trình còn lại, gồm: Cao ốc Phú Nhuận, chung cư Botanic và chung cư PN Techcons, chủ đầu tư chưa cung cấp được hồ sơ nghiệm thu chất lượng vật liệu sử dụng trong công trình, không kiểm tra được hệ thống cấp thoát nước, thu gom và xử lý rác thải... Vì thế, kết quả xếp hạng chỉ mang tính tương đối.

Khó xử phạt chủ đầu tư

Ông Nguyễn Thanh Hải cho biết Sở Xây dựng TP HCM nhận thấy các tiêu chí xếp hạng chung cư kèm theo Thông tư 14 cần phải được bổ sung, điều chỉnh chi tiết, cụ thể để làm căn cứ pháp lý cho cơ quan quản lý nhà nước tiến hành kiểm tra và xử lý vi phạm hành chính (nếu có). Ngoài ra, Thông tư 14 cũng không có điều khoản chế tài chủ đầu tư nếu kết quả phân hạng chung cư không hợp lý.

Sở Xây dựng TP HCM cho rằng áp dụng Nghị định 23 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng (khoản 1, điều 50: “phạt tiền 10-15 triệu đồng đối với chủ đầu tư có hành vi phân hạng nhà chung cư không đúng”) thì vẫn có thể xử phạt. Tuy nhiên, dù Nghị định 23 có điều khoản quy định nhưng rất khó xử phạt chủ đầu tư vì thực tế, chưa có cơ sở pháp lý để xác định chủ đầu tư vi phạm.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Bộ Xây dựng giao cho chủ đầu tư tự xếp hạng chung cư do họ xây dựng là điều hợp lý. Tuy nhiên, để kết quả xếp hạng này được xem là cơ sở khi tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản cũng như được “đóng dấu” chất lượng,biệt thự phải có một cơ quan quản lý nhà nước thẩm định, kiểm chứng một cách khách quan

Bộ Xây dựng ra thông tư 03 "sửa sai" cách tính diện tích chung cư Thiết kế biệt thự trong thông tư 16, nhưng lại không áp dụng hồi tố đối với những người mua nhà hợp đồng đã ký trước ngày 8/4/2014… khiến quyền lợi của họ vẫn bị bỏ lửng.

Điều đáng chú ý, Thông tư 03/2014/TT-BXD để sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng bất ngờ xuất hiện trên trang web của Bộ Xây dựng vào ngày 25/2, đúng vào ngày Bộ Xây dựng phải giải trình về Thông tư 16 tại Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Dù theo thông tin trên website này thì thông tư 03 được ký ban hành vào ngày 20/4/2014. 

Việc "sửa lỗi” cách tính diện tích chung cư của Bộ Xây dựng tại Thông tư 03 khá rõ ràng, theo đó, cách tính diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó , không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Thế nhưng, có vấn đề khiến dư luận bức xúc và chưa đồng thuận đó là Thông tư 03 sẽ không được áp dụng cho những trường hợp đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước thời điểm Thông tư này có hiệu lực từ ngày 8/4/2014.

Với những trường hợp khách hàng đang phải chịu thiệt thòi do quy định sai về cách tính diện tích của Thông tư 16, chưa có thông tin nào về việc họ được bồi thường hoặc đảm bảo quyền lợi chính đáng ra sao.

Theo Thông tư 03: “…. việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”.

Bộ Xây dựng đã bỏ cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Chính quy định trên khiến các đại diện là cư dân chung cư đang biệt thự có tranh chấp về cách tính diện tích căn hộ tại Hà Nội tham dự phiên giải trình việc ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức ngày 25/2 phản đối.

Bà Lê Xuân Hoa, một người dân mua căn hộ chung cư Keangnam bức xúc: “Khi chúng tôi đến nhận nhà mới biết chủ đầu tư tính cả cột, hộp kỹ thuật vào diện tích chứ trong hợp đồng chủ đầu tư không hề nói rõ phần nào là diện tích cột. Tại sao chủ đầu tư lại bán cả phần sở hữu chung? Khi anh đã bán một cái không được bán, nhẹ nhất thì phải hoàn tiền, nặng hơn thì hợp đồng đó phải hủy bỏ”.

Một số ý kiến khác thì cho rằng: Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 03 quá vội vàng và còn điểm chưa rõ.

Cũng tại phiên giải trình trên, ông Phan Trung Lý, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho hay: Việc ban hành Thông tư 03 sửa đổi Thông tư 16 còn chậm. “Chậm hơn 3 năm kể từ ngày ban hành và hơn 2 năm kể từ khi có yêu cầu sửa đổi của Phó Thủ tướng Chính phủ”, ông Lý nói.

Cùng với đó, việc sửa đổi tại Thông tư 03 của Bộ Xây dựng vẫn còn điểm chưa rõ. Từ chỗ quy định cũ về diện tích sàn căn hộ chung cư mua bán nay chuyển sang quy định mới là diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ, diện tích thông thủy sẽ tính tiền mua bán căn hộ.

“Vậy, diện tích sàn căn hộ mua bán ở quy định cũ có mối quan hệ như thế nào với diện tích sàn xây dựng căn hộ, Thiết kế biệt thự diện tích sử dụng căn hộ, diện tích thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ? Bộ Xây dựng cần tiếp tục làm rõ vấn đề này để thực hiện pháp luật được thống nhất, đảm bảo quyền lợi cho người mua, bán”, ông Lý đề nghị.

Mặt khác, cần nghiên cứu cân nhắc việc chỉ sửa đổi một biệt thự điểm trong khoản 2 điều 21 thì đã xử lý triệt để Thông tư 16 chưa?

Cách tính diện tích được quy định tại Thông tư 03 lại không áp dụng đối với trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày thông tư này có hiệu lực (ngày 8/4/2014). 

Dưới góc nhìn của vị Chủ tịch Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, quy định này chưa giải quyết được vấn đề đặt ra trong việc xử lý đối với các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký kết trước thời điểm 2014. Đồng thời, cũng chưa giải quyết tồn đọng, phát sinh trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với căn hộ chung cư.

Chính vì lẽ đó, Thường trực Ủy ban Pháp luật đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các Bộ, ngành liên quan cần nghiên cứu để có hướng xử lý cụ thể đối với những trường hợp đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước thời gian Thông tư 03 có hiệu lực. Điều này nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời cũng đảm bảo công tác quản lý Nhà nước được thực hiện có hiệu lực và hiệu quả thiết kế biệt thự.